在旺盛剛需的帶動下,2013年的鄭州房地產市場紅火結束。2014年已經開篇,這一年鄭州房地產市場又將書寫怎樣的篇章?由東方今報作為紙媒獨家發佈的《克而瑞(CRIC)2013年鄭州房地產市場研究報告》顯示,基於2013年國內宏觀調控堅汽車貸款持穩中求進、穩中有為、穩中提質,預計2014年房地產業的宏觀政策面將保持平穩,成交量較2013年上漲10%。
  未來鄭州無論推地、拿地還是市場供求,發展室內設計熱點區域都主要集中於三四環。
  □銀行利率東方今報記者 李莉
  【政策預期】
  長效機制將成調記憶體控方向
  房地產稅台北婚禮顧問有望推出
  2013年11月15日中共十八屆三中全會審議通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出,將逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制。CRIC認為,“加快房地產稅立法”透露出2014年房地產稅收體系和調控思維都將有新的調整。這一方面凸現了“稅收法定”原則,另一方面折射出對地方事權財權統一的考量。同時也在表明,建立樓市長效調控機制將成為今後樓市的調控方向。2014年1月3日,財政部部長樓繼偉在《人民日報》發表署名文章表示,深化稅制改革需要加快房地產稅立法。接著,在“第三屆首都金融財稅法論壇”上,國家發改委法規司行政覆議處處長韋大樂介紹,2014年將新立三部法律,其中就包括《房產稅法》。
  2013年12月24日,全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。住房和城鄉建設部部長薑偉新在會上明確表示:“繼續抓好房地產市場調控和監管工作。”2014年要保持房地產調控政策的連續性和穩定性,執行好既有調控措施。保持調控政策的連續性和穩定性,延續了薑偉新強調多年的堅持“承繼式”調控的思路。
  【土地需求】 土地供應主要集中於三四環 成交價格預計增幅15%~20%
  根據2013年鄭州市的土地供求市場情況,結合目前鄭州市城市建設的方向,CRIC分析認為,預計2014年鄭州市住房用地計劃供應總面積為1800萬㎡,其中普通商品住房用地為1000萬㎡、保障性住房用地為120萬㎡,並將呈現以下四大特征:
  土地供應主要集中於三四環間,逐步向新興的熱點待開發板塊擴散,比如城市東北方向的龍子湖板塊、西南方向的運河新區板塊、東南方向的經開區板塊等。
  受鄭東新區整體發展規劃影響,東區龍湖板塊、龍子湖板塊為高地價熱點板塊。
  鄭西組團、運河新區外圍組團、楊金組團等開發力度較弱、閑置土地較多的區域,將開始受到開發商的關註。
  隨著全國一線開發商對鄭州房地產市場的關註度與日俱增,以及一線房企萬科、保利、雅居樂等的進駐,2014年鄭州市的土地市場將會保持極高的競爭熱度,土地成交價格將延續歷年的遞增趨勢,預計保持15%~20%的遞增幅度,成交單價在3600元/㎡~4000元/㎡之間。
  【市場需求】成交量較2013年續漲10%去化壓力依然大
  近年來鄭州市房地產投資、開工、施工量的持續增長和2012年以來市場的逐步回暖,都預示著潛在供應量較為充足。預計2014年鄭州市區累計供應量約為1549.97萬㎡,較2013年增加375.61萬㎡。預計各區的供應量(如下表)分別為二七區169.45萬㎡、管城區113.02萬㎡、惠濟區166.94萬㎡、鄭東新區136.06萬㎡、中原區179.19萬㎡、高新區114萬㎡、經開區80.65萬㎡。
  在成交量方面,2013年鄭州樓市需求開始有效釋放。至2014年,城鎮化的逐步落實、政策面的平穩格局、供應的推動,都有利於房地產行業發展和需求的繼續釋放,因此CRIC預計成交量會較上年有約10%的增長。
  綜合上述分析,CRIC進行加權平均預測出2014年度成交量(如下表)將為1083.25萬㎡。預計各區域的成交量水平分別為二七區39.74萬㎡、管城區117.35萬㎡、惠濟區136.86萬㎡、金水區282.74萬㎡、鄭東新區124.00萬㎡、中原區219.15萬㎡、高新區127.10萬㎡、經開區36.31萬㎡。
  值得註意的是,預測的各區域供求比(成交量/供應量)多集中在0.7~0.9附近,去化壓力依然存在,預計到2014年底商品住宅庫存將超過500萬㎡。受潛在供應量大、成交量增長有限、市場庫存進一步加大等因素制約,2014年優惠促銷、以價換量或進一步加大,鄭州市房價上漲的動力會得到進一步平抑,房價進入平穩通道。
  【區域預測】 樓市熱點區域轉移近郊新區值得重點關註
  從2010年~2013年鄭州市各區域商品住宅供應走勢圖,可看出鄭州市商品住宅供應熱點區域的轉移,金水區、管城區供應量逐年減少,鄭東新區、高新區、經開區則年年攀升。
  隨著鄭州框架的拉大、剛需客戶需求的釋放、主城區客戶外溢,傳統的價格窪地如管城區、高新區以及經開區價格出現明顯增長。置業熱點外擴,近郊樓市成了香餑餑,區域火熱度以高新新城、航空港區尤甚,並逐漸蔓延至鄭州近郊新興區域如經開區、龍子湖、新鄭龍湖、平原新區、二七新區、鄭上新區等。
  隨著樓市熱點區域的轉移,2011年至2013年土地供求熱點區域也隨之轉移。2013年土地供求熱點板塊突出,主要集中在高新區板塊和運河新區板塊、龍湖板塊、龍子湖板塊。CRIC預計,無論土地或樓市供求,鄭州未來發展熱點區域都主要集中於三四環間,並呈現逐步向東北、西南方向新興熱點待開發板塊擴散趨勢。一鍵分享到【網絡編輯:李鵬勛】【打印】【頂部】【關閉】
     (原標題:三四環之間 將成2014年樓市熱點)
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